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都更過程複雜 無法一言以蔽之

都市更新的推動,加上關聯性產業的經濟效益,確實可以創造相當可觀的經濟產值,更是當前極為重要的內需經濟動能,惟現階段景氣逆轉,今年交易量可能創二十五年新低,房仲業者票選105年房市代表字,「苦」、「冷」兩字分別雀屏中選,實已貼切地反映今年買賣雙方及不動產業者苦悶的心聲,以及價量齊跌的現況;而當前推動都更最值得關注的應是,景氣好壞與房價高低才是決定都更是否可行之主要關鍵。

最近政府一再以容積獎勵做為推動都更誘因,殊不知動輒長達

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七到八年的都更流程,基本上應以動態觀點制定政策,而非靜態。

文/莊孟翰

教授研究房地產產業經濟數十年經驗,針對政府近期提出的都更政策宣示,是否能有效達到預期目標?確實,國人對房地產總是情有獨鍾,根據去(民國105)年行政院主計總處公布的「國富統計報告」,截至民國103年底,不含人壽保險準備及退休基金準備之家庭部門平均每戶淨值為1099萬元,其中房地產為530萬元(以公告地價計算),占比將近一半。在此之前,政府於民國100年二月宣佈將實施奢侈稅,四月初審通過特種貨物及勞務稅(奢侈稅)條例草案,同年六月開始施行,並未出現反彈聲音,顯見課徵奢侈稅政策廣為民意支持;緊接著主管機關推出房地合一稅,以及針對房屋稅的房屋評定現值與地價稅的公告地價均作大幅調整。在去年「兩稅合一」行政院版本尚未定案時,本人便一再建議勿一味朝重稅方向調整,其因在於市場景氣已漸趨低迷;此外,去年底本人更不斷提醒已經錯失最佳加稅時機,在2010至2014年行情走高時,加稅空間自然較大,去年以來景氣急轉直下,大幅加稅當然不是最佳時機。



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房產重稅難解 都更窒礙難行



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現階段景氣急轉直下,房地產全面加稅並擴及一般民眾的自用住宅,導致怨聲四起,而目前房價已普遍下跌超過15%,房屋評定現值及公告地價是否有調降空間?抑或還是要堅持目前課稅標準?以公告地價為例,依內政部統計資料,目前全國平均公告地價僅一般正常交易價格20.5%,先前主管機關一再宣稱擬將公告地價逐年調整至接近市價,這也難怪各界對於政策之不可預測性充滿疑慮,主因在於其間還有四倍的調漲空間,在不確定性疑慮因素未消除前,終於導致十一月二十二日國產署十四筆市區精華地段地上權招商案全數流標。

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以名聞遐邇的重大都更案,歷時近30年,位於台北捷運忠孝復興站旁「正義國宅」為例,該案原住戶持地總比重約61%、國產署占37%、北市府占0.6%,合計政府公家單位占比超過38%,然在前端整合過程卻是困難重重;三年前經台北市審議委員會通過,當時市長郝龍斌還曾共同主持開工典禮,惟目前仍停留在權利變換階段,並未真正動工,其間還歷經建商換手,以及都更戶遭槍殺事件,可說波折不斷,由此顯見利益分配的確潛藏不少困難。

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漫漫長路曠日廢時

近年房市積弱不振,仲介業關店或歇業頻傳,根據統計,房市不單單成交量萎縮,交易價格亦明顯下滑;蔡總統日前宣示,都市更新乃「最重要的政策目的,也是政府當前努力的目標」。

另外,位於新莊最熱鬧繁華街口的「泰舍至善元」都更案,最近也已成為房市焦點,預計在明年初取得建照,推出總銷二百餘億元,基地近三千坪,也是名列前茅的自辦都更案,實施者表示,只花二年就100%整合145位地主,速度之快雖為業界稱羨,惟未至權利變換完成,恐亦言之過早。

今年初台北市政府宣布2016年為台北市「公辦都更元年」,公布「台北市公辦都更八+二旗艦計畫」及《台北市公辦都市更新實施辦法》草案;旗艦計畫包括先前公布的「南機場整宅」、「蘭州、斯文里整宅」等,新確定的則是中正區水源營區、士林中正路基河路沿線;另外兩案「台北機廠」、「原空軍總部」將由市府與中央政府協議。

市府預期將協助三千八百戶住戶都市更新,提供四十七萬坪產業用地,預估引入約二千五百億元政府及民間投資金額,每年可提供約二萬八千人就業機會,並且市府可取得約五千四百戶公共住宅。

惟截至目前為止,幾無績效可言,此可由臺大紹興南街以及市議會舊址公辦都更均告五度流標見其一斑。至於未來公辦都更如何推動並成為示範案例,則仍有待時間考驗。

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為此,從馬英九到蔡英文執政,先後推出限貸、房地合一稅等政策抑制房價,惟效果未見彰顯。

長久以來,有土斯有財的觀念根深蒂固,這一波大家爭相買房所引發的高房價,始終高居民怨首位,其最大後遺症是青年族群或無殼民眾無力購屋,而形成貧富差距愈拉愈大的困境。





另外,如就增加容積獎勵誘因加以探討,就台北市目前通過審議個案,容積獎勵大都僅介於25%~35%之間,因此,如就32.5萬元除以(1+25%)=26萬元,32.5萬元除以(1+35%)=24.07萬元,倘若容積獎勵可以高達都市更新條例母法上限之50%,亦即32.5萬元除以(1+50%)=21.67萬元,因此,除非逾越法令規定,否則中南部每坪房價30萬元以下地區就很難推動,因此,在都更客觀條件「變、變、變」之錯綜複雜過程,必然無法一言以蔽之,甚至擬以簡單的計算公式輕言大量推動。

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其次,在「房產重稅難解,都更窒礙難行」之疑慮下,對於主管機關所提出仍是以目前稅基(調整後的地價和現值)為基準的方案,縱是首次移轉前永久減半,都更後地價稅和房屋稅的負擔,都還是以倍

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數計,政策結果如何,可想而知;以台北市政府從103年七月一日起以「一刀切」方式大幅調高房屋稅為例,不論是其後完工的新成屋乃至於未來的都更宅,同樣都會面臨沈重的持有稅負擔。

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就附表一所列公式,以RC結構每坪造價十萬元估算,實施者與地主如以四:六分配比例分算,在無容積獎勵情況下,房價得超過32.5萬元方才具備可行條件,也唯有實施者有利可圖,都更才可順利推動;因此,在當前房價預期下跌,每坪30萬元以下的區域就會面臨很大的阻礙。

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